【さいき司法書士事務所】不動産取得税の話

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土地・建物を手に入れたときに、かかる税金

不動産を手に入れると、払わなければいけない税金が、３つあります。
① 市区町村に、毎年払う「固定資産税（こてい　しさんぜい）」、
② 登記のとき、国に、１回だけ払う「登録免許税（とうろく　めんきょぜい）」、
③ 忘れたころにやってくる「不動産取得税（ふどうさん　しゅとくぜい）」です。

不動産取得税は、都道府県に払う税金で、不動産を手に入れたとき、１回だけ払います。
不動産を手に入れてから、３～４ケ月後ぐらいに、郵便で、
申告書（しんこくしょ） が送られてきます。

まちがえてはいけないのは、「都道府県に払う税金」ということです。
何か、質問や相談がしたいとき、税務署・法務局・市役所などに行っても、「知りません」と言われます。

不動産取得税は、「都（道・府・県）税事務所」のお仕事です。
普通の人は、一生、行く用事はないと思います。
（私も、電話はしますが、行ったことは、ありません。）

「手に入れる」とは？

「買った」「もらった」「交換した」など、ほとんどの理由が、当てはまります。
ですから、当てはまらない方だけを、覚えてください。

○相続
これは、手に入れた、のではなく、引き継いだ、と考えられています
＊相続で手に入れたことは、都道府県の税事務所も、登記でわかりますので、郵便は来ません。何も心配しなくてよいです。

△財産分与（ざいさん　ぶんよ）
離婚するときに、夫婦で一緒に使っていた財産を、「これはあなた」「あれは私」と分けることです。
財産を分けた結果、不動産を手に入れた場合、どういう話し合いで、手に入れたのか？　によって、「手に入れた」のか「引き継いだ」のかが、変わります。

たとえば、「お金は全部、あなた」「不動産は全部、私」という話し合いの場合は、「引き継いだ」と考えられ、不動産取得税は、かかりません。

しかし、「慰謝料（「いしゃりょう」悪いことをして、ごめんなさい、という、お金や財産）」として、不動産を手に入れたときは、「手に入れた」と考えられ、不動産取得税が、かかります。

この話し合いの内容を、都道府県の税事務所は知らないので、どんな理由でも、不動産取得税を払って、という郵便は、やって来ます。
そのときに、都道府県の税事務所に電話するなどして、税金がかかるのか、かからないのか、聞いてみてください。
黙っていると、本当は払わなくてよいのに、払いなさい、と言われるかも、しれませんよ。

どんな郵便が来るの？

「○○円、払ってください」という郵便では、ありません。
中には「申告書」が入っていて、「どんな不動産を買いましたか？」「それは、あなたが住む家ですか？」などの質問に答えます。

それを、郵便で、都道府県の税事務所に送り返すことにより、税事務所で、税金はいくらだろう？と、計算され、また数ケ月後？に、「○○円、払ってください」という郵便が、やって来ます。
（「○○円払って」という郵便は、来ないこともあります）

ただ、この申告書の書き方が、ちょっと、専門用語が多くて、
「家を買うのは、初めて」
「登記の記録を見るのなんて、初めて」
という人は、
「何を、どう書いてよいのか、わかりませ～ん（泣）」
と、私に質問されることがあります。

私は、税金の専門家ではありませんので、責任を持った答えは言えませんが、申告書に書く内容のほとんどは、登記の記録を、まる写しするだけなのです。

登記は、私の専門中の専門ですので、
みなさんのお役に立てればと、このページを作りました。

自分が住むための家（居住用）なら、税金が安くなる！

自分が住むための不動産を「居住用不動産（きょじゅうよう　ふどうさん）」と言います。

居住用の不動産であり、いくつかの条件をクリアすれば、税金の計算に、大きなオマケが付き、計算の結果、０円になった、だから、払わなくてよいです、ということが、多いです。
（この場合、「払わなくてよいです」という郵便などは、来ません。
「△円払いなさい」という郵便が、来ないだけです。）

申告書を出すのを忘れたり、まちがったことを書くと、本当は払わなくてよい税金なのに、払いなさい、と言われるかもしれないので、注意しましょう。

いくつかの条件とは？

① 家を買ってから、６ケ月以内に、住民票を、買った家の住所にすること。
住民票は、申告書といっしょに、都道府県の税事務所に送らなければ、いけません。
何かの事情で、６ケ月以内に住民票を移せない人は、税事務所に相談してみてください。

② 建物の面積が、５０㎡以上、２４０㎡以下。（登記の記録でわかります）
③ 建物が作られた日が、昭和５７年より後。（登記の記録でわかります）
＊＊または、もっと古い建物でも、住宅用家屋証明書を持っていれば、
＊＊または、もっと古い建物で、住宅用家屋証明書を持っていなくても、手に入れた後に、＊＊耐震工事（地震に強い建物に修理）をすること。

築２０年以内で、とても狭い家（ワンルームマンションなど）、または、とんでもなく広い家（普通の家で、２４０㎡以上など、見たことがありません）でなければ、大丈夫と考えてよいです。

「居住用」と「住宅用」は、ちがう！

（居住用不動産を手に入れた方には、関係ない話ですので、この記事は読み飛ばしてもいいです。）

不動産取得税は、「居住用かどうか」だけではなく、「住宅用かどうか」でも、計算が変わります。

え？　居住用と住宅用って、ちがうの？

そうなんです。もうちょっと、わかりやすい言い方はなかったのか、と思いますが、
・居住用･･･自分が住むための家
・住宅用･･･人が住むための家
です。

まず、自分が住むための家を手に入れた人は、「自分が住む＝人が住む」ですから、住宅用かどうかを悩む必要はありません。自動的に住宅用です。

考えなくてはいけない人は、「手に入れた建物に、自分が住まない」人です。
・人に貸して、借りた人が住む。
・会社で買って、社長や社員が住む
これらは、「人が住む」ので、居住用ではありませんが、住宅用です。

・お店や事務所として使う
・別荘やセカンドハウスとして使う
これらは、「人が住むとは言えない」ので、住宅用ではありません。

「自分の家にしないから、住宅用じゃないか･･･」と思いそうですが、自分が住まなくても、住宅用ということもあり、住宅用の方が税金が安いです。

住宅用の人は、申告書の
「専用住宅」
「貸家」（または「その他」）
に、忘れずにチェックしてください。

申告書の書き方（自分の名前などを書く部分）

申告書と、登記の全部事項証明書を、用意してください。
登記の全部事項証明書は、ふつう、登記識別情報通知（手に入れた不動産の権利証）といっしょに、司法書士から渡されます。
見当たらない方は、登記を担当した司法書士に、聞いてみてください。

不動産の住所などを書く部分（一軒家を手に入れた方）

不動産の住所などを書く部分（マンションを手に入れた方）

手に入れた内容を書く部分（一軒家を手に入れた方）

手に入れた内容を書く部分（マンションを手に入れた方）

自分が住む家だ、と書く部分（一軒家・マンション　共通）

居住用の不動産を手に入れた方は、必ず、よく読んでください。

居住用ではない不動産を、手に入れた方は、書くことがありませんので、この部分は無視してください。

申告書に書かれた「ア」から「カ」の、当てはまるところに○をしますが、ちょっと、ややこしいので、よく読んでください。
なお、中古住宅を手に入れた方は、条件には当てはまるか、よく確認してください。
条件に当てはまらず、耐震工事の予定もない人は、ア～カに○をするところが、ありません。

●　新しい家を建てるための土地、
＊＊または、新しい家を、手に入れた人
＊①　これから家を建てるために、土地だけ先に、手に入れた人
＊＊→「イ」に○をして、
＊＊＊「住宅取得の予定」にも○をして、
＊＊＊＊家が完成して、引越する予定の日を書く
＊②　土地と新しい家を、同時に手に入れた人
＊＊（新しいマンションを手に入れた人は、これです）
＊＊→「ア」と「イ」の、両方に○をする
＊③　土地は人に借りていて、新しい家だけを手に入れた人
＊＊→「ア」に○をする

●　中古の家と、土地を、手に入れた人で、
＊住宅用家屋証明書を持っている人
＊①　土地と、中古の家を、同時に手に入れた人
＊＊（中古のマンションを手に入れた人は、これです）
＊＊→「ウ」と「エ」の、両方に○をする
＊②　土地は人に借りていて、中古の家だけを手に入れた人
＊＊→「ウ」に○をする

●　中古の家を手に入れて、これから耐震工事を＊する人
＊①　土地と、中古の家を、同時に手に入れた人
＊＊→「オ」と「カ」の、両方に○をする
＊②　土地は人に借りていて、中古の家だけを手に入れた人
＊＊→「オ」に○をする

※　申告書が届いたときには、まだ工事中だったり、引っ越していない人は、申告書を放っておかずに、都道府県の税事務所に相談してください。
放っておくと、自分が住むための家じゃない、と、勝手に判断されて、税金がかかるかも、しれません。
（と、府税事務所の人が、言っていました。）